5. สิ่งแวดล้อม ที่ดินที่อยุ่ในย่านการค้า ย่านที่อยู่อาศัย ย่านโรงงานอุตสาหกรรม ย่อมมีราคาสูงกว่าที่ดอนที่อยู่ในแหล่งเสื่อมโทรม ถ้าเป็นแหล่งที่ทำเกษตร ต้องพิจารณาว่าการชลประทานเข้าถึงหรือไม่ จะสังเกตได้จากการที่ดินที่อยู่ใกล้กองขยะกรุงเทพมหานคร จะไม่ค่อยมีผู้อย่อาศัยไม่ค่อยมีการซื้อขายเปลี่ยนมือ หรือหมู่บ้านจัดสรร ที่มีการสาธารณูปโภคครบถ้วน จะมีผู้เข้าอาศัยหนาแน่น
6. ทำเลที่ตั้งและความนิยม ที่ดินย่านใดประกอบกิจการประเภทอะไรผู้คนมักนิยมเข้าไปประกอบกิจการประเภทนั้นๆ เป็นกลุ่มๆ
เช่นย่านธุรกิจพาณิชยกรรม หรือย่านอุตสาหกรรม จึงทำให้เป็นที่ต้องการของบรรดาผู้ประกอบการ ราคาย่อมสูงกว่าที่ที่ไม่มีคนนิยม
7. ภาระติดพันของทีดิน ที่ดินที่มีภาระติดพัน เป็นการรอนสิทธิของเจ้าของที่ดิน ที่ทำให้เจ้าของที่ดินไม่อาจใช้ประโยชน์ในที่ดิน
เต็มที่ จึงมีราคาต่ำกว่าที่ดินที่ไม่มีภาระติดพัน ตัวอย่างภาระติดพันของที่ดิน เช่น ที่ดินติดภาระการเช่า เป็นต้น
8. การใช้ประโยชน์ของที่ดิน ที่ดินแต่ละแปลงสามารถใช้ประโยชน์ได้มากน้อยไม่เหมือนกัน ราคาจึงย่อมมีความแตกต่างกัน ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับรูปลักษณะของทีดิน ทำเลและอื่นๆ และที่ดินที่มีการทำประโยชน์แล้วจะมีราคาสูงกว่าที่ดินที่ยังไม่ได้ทำประโยชน์ นอกจากนี้ที่ดินที่ที่ได้ผลประโยชน์แล้ว เช่นที่ดินสวนผลไม้ที่ออกผลแล้ว จะมีราคาสูงกว่าที่ดินสวนผลไม้ที่เริ่มปลูก
9. หลักฐานการรับรองสิทธิ หมายถึงหนังสือรับรองกรรมสิทธิ์ที่ดิน ได้แก่ โฉนด ตราจอง หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3)และใบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1) การที่ที่ดินมีเอกสารการรับรองสิทธิแตกต่างกันนี้ จะทำให้ราคาแตกต่างกัน เพราะว่าเอกสารบาง
อย่างไม่มีการรับรองสิทธิอย่าแน่นอน อาจได้เพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น กล่าวคือ ที่ดินที่มีใบ ส.ค.1ย่อมมีราคาต่ำกว่าที่ดินทีเป็น น.ส.3 และที่ดินที่เป็น น.ส.3 ย่อมมีราคาต่ำกว่าที่ดินที่เป็นโฉนด
10. เขตเวนคืน หรือเขตหวงห้าม ที่ดินบางแห่งถูกกำหนดเป็นเขตที่จะต้องเวนคืนมาเป็นของทางราชการ หรือถูกกำหนดเป็นเขต
หวงห้าม เช่น ห้ามเข้าทำการก่อสร้าง เพื่อที่รัฐจะใช้ที่ดินบริเวณนั้นในกิจการสาธารณประโยชน์ จะทำให้ราคาที่ดินมีแนวโน้มต่ำลง หรืออาจไม่มีราคาเลยเพราะไม่มีผู้ต้องการเป็นเจ้าของอีกต่อไป เช่น การเวนคืนที่ดินเพื่อสร้างทางด่วนทางหลวง และที่ดินที่สายไฟฟ้าแรงสูงพาดผ่านจะห้ามการก่อสร้างใดๆ บริเวณนั้น เป็นต้น ในกรณีกลับกัน ที่ดินที่ถูกเวนคืนเพื่อสร้างทางเพียงบางส่วนส่วนที่เหลืออาจมีราคาสูงกว่าราคาเดิมได้
11. กฎหมายที่เกี่ยงข้องกับอสังหาริมทรัพย์ มีหลายฉบับ เช่น พระราชบัญญัติผังเมือง พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร และประกาศกระทรวงมหาดไทย เป็นต้น กฎหมายเหล่านี้มีข้อหาและข้อจำกัดในการใช้ประโยชน์อุตสาหกรรม หรือเขตที่อยู่อาศัย ตามพระราช
บัญญัติผังเมือง หรือการกำหนดเขตพื้นที่สีเขียวตามแระกาศกระทรวงมหาดไทย ข้อกำหนดต่าง ๆ นี้ จำเป็นต้องนำไปพิจารณาประกอบการประเมิณราคาด้วย
อ.อนุชา กุลวิสุทธิ์ : การลงทุนในที่ดิน และอสังหาริมทรัพย์อย่างมืออาชีพ
อ้างอิง : http://www.wimarn.com/%E0%B8%8B%E0%B8%B7%E0%B9%89%E0%B8%AD
%E0%B8%82%E0%B8%B2%E0%B8%A2%E0%B8%9A%E0%B9%89%E0%B8%B2%E0
%B8%99%E0%B8%A1%E0%B8%B7%E0%B8%AD%E0%B8%AA%E0%B8%AD%E0%B8%87-%E0%B8%9A%E0%B9%89%E0%B8%B2%E0%B8%99%E0%B9%80%E0%B8%94%E0%B8%
B5%E0%B9%88%E0%B8%A2%E0%B8%A7/%E0%B8%A3%E0%B8%B2%E0%B8%84%E0%
B8%B2%E0%B8%97%E0%B8%B5%E0%B9%88%E0%B8%94%E0%B8%B4%E0%B8%99-%E0%B8%97%E0%B8%B5%E0%B9%88%E0%B8%94%E0%B8%B4%E0%B8%99%E0%B8%
A3%E0%B8%B2%E0%B8%84%E0%B8%B2%E0%B8%94%E0%B8%B5-%E0%B8%97%E0%B8%B5%E0%B9%88%E0%B8%94%E0%B8%B4%E0%B8%99%E0%
B8%A3%E0%B8%B2%E0%B8%84%E0%B8%B2%E0%B8%96%E0%B8%B9%E0%B8%81.html
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น