วันอังคารที่ 31 มีนาคม พ.ศ. 2558

ประเมินค่าโรงแรม . . . ทำกันอย่างไร

ขั้นตอนการประเมินโรงแรมในความเป็นจริง ขั้นตอนการดำเนินการสามารถสรุปได้โดยสังเขปดังนี้:
          1. การประเมินสถานะและสถานการณ์ตลาดของโรงแรมที่จะประเมินเชิงเปรียบเทียบว่าอยู่ในห้วงไหนขอวัฏจักรชีวิตธุรกิจ เพื่อใช้พิจารณาการประมาณการกระแสรายได้ ระยะเวลาการรับรู้รายได้ และความผันแปรในอนาคต 
          2. การวิเคราะห์ทำเลที่ตั้ง (ถนน ทางเข้า การเข้าถึง การมองเห็น ที่จอดรถ สาธารณูปโภค สาธารณูปการ ผังเมือง เพื่อการกำหนดความอ่อนไหว (sensitivity) ของรายได้ในอนาคต 
          3. วิเคราะห์รายได้สุทธิ ด้วยการศึกษาเกี่ยวกับกระแสรายได้จากทุกแหล่ง ค่าใช้จ่าย อัตราว่าง ค่าบำรุงรักษา ฯลฯ ซึ่งเป็นรายการที่สมควรทั้งหมด รายได้สุทธินี้อาจเป็น ณ ปีหนึ่ง หรือเป็นการประมาณการกระแสรายได้ก็ได้ 
          4. ประมาณการอัตราผลตอบแทนจากข้อมูลในอดีตที่ผ่านมา ประกอบกับการประมาณการความอ่อนไหวในอนาคต 
          5. ดำเนินการวิเคราะห์มูลค่าตามวิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่า (income approach to value) ซึ่งหากนำมาวิเคราะห์โดยตรง (direct capitalization approach) ก็คือการใช้วิเคราะห์ตามสูตรพื้นฐาน คือ มูลค่า = รายได้สุทธิ หารด้วยอัตราผลตอบแทน หรือ เพื่อการวิเคราะห์ตามกระแสเงินสดในระยะยาว (DCF: discounted cashflow)พร้อมด้วยสมมติฐานต่าง ๆ 
          6. ความจริงอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ก็ควรใช้วิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่าเป็นสำคัญ แต่เพื่อการเปรียบเทียบผล การทบทวนมูลค่าที่ประเมินได้และอาจนำไปสู่การปรับปรุงตัวเลขที่วิเคราะห์ได้ ก็ควรทำการประเมินด้วยวิธีการเปรียบเทียบตลาด (market approach to value) และการประเมินโดยวิธีต้นทุน (cost approach to value) เช่นกัน



อ้างอิง : http://www.thaiappraisal.org/thai/valuation/valuation25.htm

วันจันทร์ที่ 9 มีนาคม พ.ศ. 2558

คำศัพท์ที่พบบ่อยและความหมาย


settlement
 หมายถึง การตั้งถิ่นฐาน เปนกระบวนการอยางหนึ่งที่มนุษยเขาไปบุกเบิกครอบครองและดัดแปลงพื้นที่เพื่อตั้งหลักแหลงที่อยูอาศัยและทํามาหากิน แหลงที่ตั้งถิ่นฐานที่เกิดขึ้นสวนใหญมักประกอบดวยปจจัยพื้นฐานของการตั้งถิ่นฐานที่เหมือนกัน คือ มีอาหาร น้ําและที่กําบังภัย

ทำไมถึงต้องมีการตั้งถิ่นฐาน ?
ตอบ : การตั้งถิ่นฐานเป็นการก่อให้เกิดมีที่พักอาศัย เป็นความต้องการขั้นพื้นฐานอย่างหนึ่งของการอยู่รอดของมนุษย์ มนุษย์จำเป็นต้องมีที่พักอาศัย เพื่อการหลับนอน ทำกิจวัตรต่าง ๆ 
       

Urbanization หมายถึง การขยายตัวเข้าสู่เมือง เป็นลักษณะของการเปลี่ยนแปลงที่เกิดจากการขยายตัวของเมือง เมื่อชานเมืองมีประชากรเคลื่อนย้ายเข้าไปตั้งถิ่นฐานหนาแน่นมากขึ้น มีความเจริญทั้งด้านสาธารณูปโภค และอุปโภค สิ่งเหล่านี้เป็นเครื่องชี้ส่วนหนึ่งของลักษณะกระบวนการกลายเป็นเมือง

ประชากรกับปัญหาการเจริญเติบโตของความเป็นเมือง
      การเพิ่มประชากรและความแตกต่างในการดำรงชีวิตระหว่างเมืองกับชนบท  เป็นแรงผลักสำคัญให้เกิดการโยกย้ายจากชนบทเข้าสู่เมือง ถ้าควบคุมไม่ดีจะทำให้บางเมืองโตเร็วเกินไป เป็นลักษณะเมืองโตเดี่ยวการสร้างโครงสร้างพื้นฐานเพื่อรองรับไม่ทันการณ์  ก่อเกิดปัญหาเมืองตามมาอย่างมาก เช่น  ระบบการขนส่งมวลชน จราจรติดขัด  มลภาวะทางอากาศ  มลภาวะทางเสียง แหล่งสลัม ความปลอดภัยในชีวิต  เป็นต้น ดังนั้นการวางแผนให้เมืองใหญ่กระจัดกระจายอยู่ทุกส่วนของประเทศป็นเรื่องเร่งด่วน เพื่อให้แต่ละเมืองมีขนาดใกล้เคียงกัน   ลดปัญหาที่ติดอยู่กับความเป็นเมืองลดลงได้
 settlement hierarchy หมายถึง การลำดับการตั้งถิ่นฐาน เพื่อให้เข้าใจลำดับชั้นของการตั้งถิ่นฐาน รู้ถึงทฤษฏีจุดศูยน์กลาง เข้าใจว่าลำดับการตั้งถิ่นฐานมีอิทธิผลการดำเนินชีวิตอย่างไรบ้าง เช่น การตั้งถิ่นอาศัยกับควาามมั่นคงทางฐานะ เป็นต้น

จำนวนประชากร หมายถึง มนุษย์ที่ครอบครองพื้นผิวโลก ตั้งแต่หนึ่งคนขึ้นไป มาตั้งถิ่นฐานแบบชั่วคราว จนจำนวนประชากรเพิ่มมากขึ้น จนกลายเป็นหมู่บ้าน

ที่ดิน (Land) หมายถึง ส่วนประกอบต่างๆ ทางกายภาพของสิ่งแวดล้อม (physical environment) ทั้งหมดของพื้นแผ่นดิน ซึ่งประกอบด้วย บรรยากาศที่อยู่เหนือพื้นดิน (atmosphere) ดิน (soils) น้ำ (water) หิน (rocks) สภาพภูมิประเทศ (topography) พืชและสัตว์ (plants and animals) และผลของการกระทำของมนุษย์ทั้งในอดีตและปัจจุบัน (past and present human activity) ส่วนประกอบเหล่านี้มีอิทธิพลอย่างยิ่งต่อการใช้ประโยชน์โดยมนุษย์ทั้งในปัจจุบันและในอนาคต
 
Property = land + buildingเป็นการรวมตัวกันของ Land และ Building ในพื้นที่หนึ่ง
ตัวอย่างเช่น คอนโตมิเนียม มีกรรมสิทธิ์เพียงแค่ในห้องงนั้น แต่ไม่ได้อยู่บยพื้นดินบริเวณนั้น



 อ้างอิง
: http://human.uru.ac.th/Major_online/SOC/03Population/Life_3.htm
: http://www.slideshare.net/ajp/what-is-a-settlement-hierarchy
:https://paow007.wordpress.com/2013/04/07/10%E0%B8%AD%E0%B8%B1%E0%B8%99%E0%B8%94%E0%B8%B1%E0%B8%9A%E0%B9%80%E0%B8%A1%E0%B8%B7%E0%B8%AD%E0%B8%87%E0%B8%AD%E0%B8%AA%E0%B8%B1%E0%B8%87%E0%B8%AB%E0%B8%B2%E0%B8%A3%E0%B8%B4%E0%B8%A1%E0%B8%97/
: http://203.114.124.2/elnweb/Photo/342/342_100.pdf

ความหนาแน่ของประชากรในประเทศไทย


อ้างอิง : http://service.nso.go.th/nso/nsopublish/service/popmap/popmap01.html


                      เรื่องจริง จากต่างแดน 
มาดูความถี่ของถนนใน New York โครงข่ายถนนถี่ขนาดหมดช่วงตึกแค่ 2 ตึก ก็ตัดถนนทีนึง...


สภาพเมืองเทียนหยิง ประเทศ"จีน" หนึ่งในเมืองที่มลภาวะจากโรงงานอุตสาหกรรมสูงที่สุดในโลก อันตรายสุดๆ!! o(‧""‧)o


ภาพกรุงปักกิ่งประเทศจีน 
เมื่อมองลงมาจากอวกาศ ไม่เคยเห็นมาก่อนจริง ๆเลย ><

จีนเสียแชมป์ประชากรมากสุด  (_)!!
ปารีส : รายงานการวิจัยของสถาบันประชากรศึกษาของฝรั่งเศสเปิดเผยว่า อินเดียจะกลายเป็นประเทศที่มีประชากรมากที่สุดในโลกแทนจีน ซึ่งมีประชากร 1,300 ล้านคน ส่วนอินเดียมีประชากร 1,200 ล้านคน สหรัฐมีประชากร 316.2 ล้านคน อินโดนีเซียมีประชากร 248.5 ล้านคน และบราซิล 195.5 ล้านคนตามลำดับ  แต่คาดว่าในปี 2593 อินเดียจะครองตำแหน่งประเทศที่มีประชากรมากที่สุดในโลกด้วยจำนวนประชากร 1,600 ล้านคน ตามด้วยจีน 1,300 ล้านคน นอกจากนี้ยังคาดว่าไนจีเรียซึ่งเป็นประเทศที่มีประชากรมากที่สุดในภูมิภาคแอฟริกาจะมีประชากรถึง 444 ล้านคน มากกว่าสหรัฐที่คาดว่าจะมีประชากร 400 ล้านคนในปี 2593


บ้านในอนาคต? ป่าว!! นี่เป็นโดมที่สร้างให้ผู้ไร้บ้านจากเหตุแผ่นดินไหวที่ "อินโดนีเซีย" แปลกตาจริงๆ!!


สลัมในป่าช้าที่ "ฟิลิปปินส์" กว่า 6,000 คน อยู่บนหลุมศพ และ เรียก มันว่า "บ้าน"


นี่คือ... บ้านที่สร้างบนดาดฟ้าของช็อปปิ้งมอลล์ในประเทศ"จีน"
ยังงี้ก็มี!!


นี่คือ.. บ้านแบบซีทรู หรือบ้านโปร่งใสที่ไม่มีอะไรต้องปิดบัง ที่ "ญี่ปุ่น"


ตึกเล็กๆที่ออกแบบรางน้ำเป็นเครื่องดนตรี ที่"เดรสเดน" เยอรมัน ทุกครั้งที่ฝนตก จะได้ฟังจังหวะแห่งสายฝนที่ไม่ซ้ำใคร!!


นี่คือ "ซานซี" ที่"ไต้หวัน"หนึ่งในเมืองร้างสุดหลอนและน่ากลัวที่สุดในโลก กับแบบบ้านทรงยูเอฟโอสุดแนว!!

เกาะฮาชิมะ ที่นางาซากิเกาะร้างกลางทะเลหนึ่งในสถานที่สุดหลอนแห่ง "ญี่ปุ่น"


อ้างอิง : https://twitter.com/SaraUpdate/media